V rámci novelizace provedené zákonem č. 107/2006 Sb. se s účinností od 31. 3. 2006 do občanského zákoníku dostalo nepříliš šťastně formulované¹ ustanovení § 711 odst. 5 (citované ustanovení), které stanoví, že „Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.“

Citované ustanovení reaguje na nový stav, kdy pronajímatel bytu je v některých případech (§ 711 odst. 2 ObčZ) oprávněn vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu s tím, že nájemce se musí aktivně bránit výpovědi žalobou na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu u soudu.

Toto ustanovení však bohužel v praxi přináší řadu problémů, spočívajících především v tom, že je často vykládáno nepřípustně rozšiřujícím způsobem, tj. tak, že je z něj dovozována pro nájemce řada povinností a omezení, které však ani z občanského zákoníku jako celku, ani z výše uvedeného ustanovení samotného nelze dovodit. Nesprávný výklad dle mého názoru spočívá v tom, že nájemce (kterému byla dána výpověď z nájmu bytu) může žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podat pouze v tomto ustanovení stanovené lhůtě 60 dní ode dne doručení výpovědi, a poté je již toto právo prekludováno.²

 

Dle mého názoru je velmi pochybné, lze-li § 711 odst. 5 ObčZ vykládat způsobem, že žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu nelze po uplynutí 60denní lhůty po doručení výpovědi podat, resp. že neplatnosti takové výpovědi se po uplynutí uvedené lhůty již nelze nijak jinak dovolat.³

V tomto ohledu je pak třeba podrobně zkoumat několik rovin tohoto problému, které lze současně označit za výchozí teze tohoto příspěvku, které budou dále podrobněji zkoumány:

–    Možnost dovolávat se neplatnosti výpovědi z nájmu bytu není časově omezená; časově omezená (uplynutím lhůty 60 dní) může být pouze možnost podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle citovaného ustanovení, a to pouze pokud připustíme striktní výklad § 80 písm. c) OSŘ.

–    Nájemce má kdykoli možnost (při prokázání naléhavého právního zájmu) podat žalobu na určení, že nájemní vztah trvá.

–    Soudy jsou povinny se platností, resp. neplatností dané výpovědi z nájmu bytu zabývat i bez námitky nájemce v jiných řízeních (např. žaloba na vyklizení bytu podaná pronajímatelem).

–    Ze samotného faktu, že nebyla podána žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, resp. že tato nebyla podána v 60denní lhůtě, nelze automaticky dovozovat, že výpověď z nájmu bytu byla dána platně (tzn. uplynutím této lhůty nenastupuje žádná nevyvratitelná domněnka).

–    Je-li žaloba na určení neplatnosti z nájmu bytu podávána ve lhůtě 60 dní, není třeba prokazovat právní zájem na jejím podání (přičemž toto platí bez ohledu na to, je-li tvrzena neplatnost výpovědi pro rozpor s obecnými ustanoveními občanského zákoníku nebo pro rozpor s § 711 odst. 2 ObčZ). Po jejím uplynutí je třeba prokazovat naléhavý právní zájem na jejím podání, nicméně tento právní zájem lze dovodit vždy, pokud nájemce v bytě i po doručení výpovědi, resp. i po uplynutí 60denní lhůty, popř. i po dni, kdy podle výpovědi a § 710 odst. 2 ObčZ měl skončit nájemní vztah, stále bydlí.⁴

 

Výpověď z nájmu bytu je bezpochyby právním úkonem v tom smyslu, že je projevem vůle, směřujícím ke způsobení zamýšleného právního následku, v daném případě ke skončení nájemního vztahu. V rámci v současné době obecně přijímané klasifikace právních úkonů je pak výpověď z nájmu bytu právním úkonem jednostranným (není třeba obsahově odpovídajícího právního úkonu protistrany) adresovaným (nájemci).

Výpověď z nájmu bytu je podstatným zásahem do práv nájemce bytu. Na jedné straně stojí zájmy majitele bytu, na druhé straně zájmy nájemce bytu, přičemž jak zájmy majitele, tak zájmy nájemce bytu jsou chráněnými ústavními hodnotami (majitel – právo na ochranu vlastnického práva, vyjádřené v čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nájemce – právo na ochranu před ne oprávněnými zásahy do soukromého a rodinného života podle čl. 10 odst. 2 Listiny). Dojde-li ke střetu mezi dvěma ústavně chráněnými právy, je vždy třeba velmi pečlivě zvažovat, zdali jednomu z nich nebyla bezdůvodně dána přednost před jiným.⁵ Výše uvedené je pak normativně vyjádřeno v čl. 4 odst. 4 Listiny, podle kterého platí, že „Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.“

 

 

Aby byla výpověď nájmu bytu platná, musí splňovat jednak obecné náležitosti právních úkonů, jak jsou stanoveny v § 34 a násl. ObčZ, a dále potom zvláštní náležitosti, stanovené výlučně pro tento právní úkon, jak vyplývají z § 711 ObčZ.

Je-li výpověď z nájmu bytu v rozporu s obecnými ustanoveními občanského zákoníku o právních úkonech, je tento rozpor zpravidla sankcionován absolutní neplatností výpovědi z nájmu bytu, ať už jde o neurčitost, ne srozumitelnost, či nejrůznější nedostatky vůle nebo jejího projevu (nejde-li o omyl, což však v případě výpovědi z nájmu bytu není až tak relevantní).

Je-li výpověď z nájmu bytu v rozporu se speciálním ustanovením § 711 ObčZ, je tento rozpor rovněž důvodem absolutní neplatnosti takové výpovědi, a to podle § 39 ObčZ – pro rozpor se zákonem.⁶

O absolutní neplatnost právního úkonu jde vždy tam, kdy zákon tento následek stanoví, není-li uvedeno výslovně v § 40a ObčZ, že jde o neplatnost relativní, popř. jsou stanoveny jiné právní následky (např. možnost odstoupit od smlouvy).

Následkem absolutní neplatnosti právního úkonu je, že se na něj hledí, jako by nikdy nebyl učiněn, tj. nevyvolává žádné právní následky (snad kromě případné povinnosti vydat bezdůvodné obohacení, bylo-li na základě neplatného právního úkonu plněno, a případné odpovědnosti za škodu, způsobené neplatností právního úkonu). Absolutní neplatnost právního úkonu je skutečně absolutní, tj. její následky nastávají automaticky, ihned poté, co byl absolutně neplatný právní úkon učiněn, což znamená, že účastníci právního úkonu si nejsou povinni si ji vzájemně namítat či oznamovat (jakožto hmotněprávní úkon), ale ani ji nejsou povinni vznášet jako námitku v občanském soudním řízení, neboť v souladu s konstantní judikaturou platí, že soudy, jakož i jiné orgány veřejné moci, jsou povinny k absolutní neplatnosti právního úkonu přihlížet (zkoumat ji) z úřední povinnosti, tedy i bez námitky účastníka řízení.

Následkem relativní neplatnosti je rovněž, že se na právní úkon hledí, jako by nikdy nebyl učiněn, tj. takový právní úkon nevyvolává žádné právní následky (s výjimkou uvedenou výše u absolutní neplatnosti). Ovšem k to mu, aby tyto následky relativní neplatnosti nastaly, je třeba, aby se jí dotčený účastník právního úkonu dovolal, v souladu s § 40a ObčZ. Dovolání se relativní neplatnosti právní ho úkonu je přitom v souladu s judikaturou jednostranným adresovaným právním úkonem, určeným druhému účastníku relativně neplatného právního úkonu.

Z výše uvedeného pak vyplývá, že případné vady výpovědi z nájmu bytu, a to ať už jde o rozpor s obecnými ustanoveními občanského zákoníku o právních úkonech, popř. s § 711 ObčZ, způsobují vždy absolutní neplatnost takové výpovědi.⁷

Absolutně neplatný právní úkon nemůže být konvalidován (zplatněn) ani na základě jiného právního úkonu či jiné právní skutečnosti (např. uplynutí času) a zůstává nadále neplatný, tj. nevyvolává žádné právní následky. Jediný způsob, jak vyvolat právní následky zamýšlené absolutně neplatným právním úkonem, je učinit platně nový právní úkon totožného obsahu (s vyvarováním se vad, pro který byl předchozí právní úkon neplatný).

Pro úplnost se sluší dodat, že pokud snad zákonodárce zamýšlel zařadit neplatnost výpovědi z nájmu bytu mezi neplatnosti relativní, nebo dokonce hodlal-li konstruovat nějakou další, zvláštní kategorii neplatnosti právního úkonu – a to neplatnost autoritativně prohlášenou soudem na návrh neplatností dotčeného adresáta právního úkonu, a ještě (a pouze) v určitém časovém intervalu, musel by to učinit jiným, jasnějším způsobem, nikoli pouhým konstatováním v § 711 odst. 5 ObčZ, že „Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu“, ze kterého nic takového nevyplývá, a to ani případně v kombinaci s § 711 odst. 3 ObčZ.

 

¹⁾Resp. abychom byli úplně přesní, toto ustanovení není ani tak nešťastně „formulované“, jako spíš v praxi některými soudy vykládané, o čemž je celý tento příspěvek.

²⁾Názor o prekluzi tohoto práva není mým výmyslem, jde pouze o parafrázi myšlenkových konstrukcí některých mých kolegů, s nimiž jsem měl tu čest se seznámit. Jsem si však vědom, že se vyskytují též názory připouštějící podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu i po uplynutí 60denní lhůty, nicméně vyžadující v tom případě prokazovat naléhavý právní zájem na takovém určení, které považuji v zásadě za správné, s výhradou uvedenou dále. Abychom ale byli úplně přesní, při striktním výkladu § 80 písm. c) OSŘ by měli zastánci názoru, že po uplynutí 60denní lhůty nelze žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podat, pravdu, ovšem pouze v tom smyslu, že petit takové určovací žaloby, kterou nelze podat, by již nesměl znít na určení, že výpověď z nájmu bytu je neplatná. Tím by ovšem nijak nebyl vyřešen problém nesprávnosti rozšiřujícího výkladu citovaného ustanovení v tom smyslu, že po uplynutí 60denní lhůty se neplatnosti výpovědi z nájmu bytu nelze vůbec nijak dovolávat (což je věc jiná, než podat žalobu na určení neplatnosti, např. cestou podání žaloby na určení, že nájemní vztah trvá, popř. vznesení námitky neplatnosti výpovědi v řízení o uložení povinnosti byt vyklidit).

³⁾Viz předchozí poznámku.

⁴⁾Toto platí jak pro žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, tak pro žalobu na určení, že nájemní vztah trvá, a to především z praktických důvodů – nájemce se vždy bude moci dovolat neplatnosti výpovědi z nájmu bytu v rámci řízení o uložení povinnosti byt vyklidit.

⁵⁾Toto je notoricky známý závěr judikatury Ústavního soudu, jak byl citován minimálně v desítkách případů.

⁶⁾Samozřejmě lze souhlasit s judikaturou Ústavního soudu o tom, že je třeba individuálně posuzovat, je-li v konkrétním případě porušení zákona dáno v takové míře, že je třeba je sankcionovat absolutní neplatností.

⁷⁾Ustanovení § 711 není uvedeno v uzavřeném výčtu § 40a ObčZ a ani o žádný jiný případ relativní neplatnosti se dle mého názoru nejedná.