I. Právní úprava
V právní praxi je zcela běžné nakládat nejen s celistvými pozemky, ale i s jejich částmi. Dochází tak nejen k rozdělování pozemků, ale i ke slučování částí pozemků s jinými částmi nebo s celými pozemky, často mezi různými vlastníky.
Pozemky jsou u nás povinně evidovány v katastru nemovitostí. Pozemkem se ve smyslu § 27 písm. a) KatZ1 rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, případně rozhraním způsobu využití pozemků. Všechny pozemky jsou jako nemovité věci v katastru nemovitostí evidovány v podobě parcel. Pozemky se podle § 27 písm. i) KatZ v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny. Parcelou je podle § 27 písm. b) KatZ pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.
K tomu, aby mohl vzniknout nový pozemek v podobě parcely, musí být vyhotoven geometrický plán. Geometrický plán je výsledkem zeměměřických činností, svým zpracováním a obsahem souvisí s předmětem katastru nemovitostí a je zpracován způsobem stanoveným příslušným právním předpisem. Ostatně § 64 odst. 1 katastrální vyhlášky2 přímo stanoví, že geometrický plán se vyhotovuje mj. zejména za účelem rozdělení pozemku nebo za účelem změny hranice pozemku.
Nabízí se tedy otázka, kdy dojde právně ke vzniku pozemku jako věci v právním slova smyslu, jestliže je toliko na vůli vlastníka, zda stávající pozemek, evidovaný v katastru v podobě parcely, rozdělí např. na dva nové pozemky, z nichž jeden zcizí, případně zatíží zástavním právem.
II. Judikatura
Zdálo by se, že jednoznačnou odpověď na tuto otázku podal ve svém nálezu ze dne 25. 4. 2000, sp. zn. I. ÚS 28/99, Ústavní soud, když z jeho odůvodnění vyplývá, že potvrzením geometrického plánu vznikly z původního pozemku pozemky nové, tj. odlišné od dosavadního stavu evidovaného v katastrálních operátech. Takové pozemky jsou podle nálezu Ústavního soudu ve smyslu § 118 odst. 1 a § 119 odst. 2 ObčZ existujícími nemovitými věcmi, tedy předměty občanskoprávních vztahů. Podle názoru Ústavního soudu pokud evidence pozemků v podobě parcel ve smyslu shora uvedené právní úpravy [§ 119 ObčZ a § 27 písm. a), b) KatZ – pozn. autora] existuje, pak se jedná v případě takového pozemku (který je geometricky polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem – pozn. autora) o věc ve smyslu právním, neboť s takto evidovaným pozemkem lze dále, při splnění některých dalších zákonem předepsaných podmínek a náležitostí, právně disponovat. Ústavní soud tedy vznik pozemku jako věci v právním slova smyslu spojuje s okamžikem potvrzení geometrického plánu.
Se shora uvedeným názorem Ústavního soudu však nelze bez dalšího zcela souhlasit.
V prvé řadě geometrický plán, zobrazující kvalifikovaným způsobem určitou část zemského povrchu, není sám o sobě z hlediska § 34 ObčZ žádným právním úkonem, a to ani v případě, že se stal neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy.3 Podle ustálené soudní judikatury geometrický plán není s ohledem na předchozí ani např. schopen sám o sobě založit něčí dobrou víru, že mu jím vymezený pozemek patří.4 Geometrický plán je toliko nezbytným technickým podkladem pro vyhotovení samotné právní listiny, jež bude použita pro zápis do katastru.
Z § 5 odst. 2 KatZ vyplývá, že samotným potvrzením geometrického plánu nemůže vzniknout pozemek v právním slova smyslu. Podle § 5 odst. 2 KatZ platí, že je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového geometrického plánu. Pokud jsou totiž jednotlivé díly označeny písmenem malé abecedy a jde o díly rozdílných vlastníků, které se slučují v jeden nový pozemek, nebylo by možné, aby bez příslušné listiny takový pozemek mohl jako věc v právním slova smyslu vzniknout již samotným potvrzením geometrického plánu. Vlastnické právo k takto vymezenému pozemku (označen písmenem malé abecedy), který sám o sobě není způsobilý převodu, postrádá jednu ze základních charakteristik vlastnické triády – totiž možnost dispozice ze strany vlastníka takové věci.
Je více než evidentní, že až na základě povolení vkladu ve vkladovém řízení,5 případně na základě právní platnosti a závaznosti příslušné záznamové listiny6 v záznamovém řízení, dochází ke vzniku pozemku jako věci v právním slova smyslu. Pozemků totiž může na základě geometrických plánů vzniknout celá řada, neboť každý je oprávněn nechat si vyhotovit jakýkoliv geometrický plán. Aby se mohlo dostát závěru Ústavního soudu, že takové (viz výše) pozemky jsou schopny být předmětem občanskoprávních vztahů, je nutné, aby vždy k samotnému geometrickému plánu přistoupila ještě listina, na základě jejíhož obsahu dojde následně i k zápisu práv k pozemkům, které jsou vymezeny příslušným geometrickým plánem.
Pouze pozemek v podobě parcely je věcí v právním slova smyslu, se kterou může být věcněprávně disponováno. A to i když předmětem vlastnictví je pouze reálný pozemek, který je v terénu fyzicky vymezen svojí hranicí, jak správně uvádí rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2271/2006.7 V případě věcněprávních dispozic s pozemky je tedy nezbytné vycházet z evidence pozemků v podobě parcel.
Výše uvedené závěry, které polemizují s názorem Ústavního soudu uvedeným v odůvodnění jeho nálezu sp. zn. I. ÚS 28/99 jsou podpořeny i rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26. 3. 2008, sp. zn. 10 Co 244/2007. V něm Krajský soud v Ústí nad Labem mj. k názoru Ústavního soudu uvádí, že pokud evidence pozemků v podobě parcel ve smyslu shora uvedené právní úpravy existuje, pak se jedná v případě takového pozemku o věc ve smyslu právním, neboť s takto evidovaným pozemkem lze dále, při splnění některých dalších, zákonem předepsaných podmínek a náležitostí, právně disponovat. Názor Ústavního soudu lze modifikovat potud, že sama existence potvrzeného geometrického plánu vytváří pouze obligatorní předpoklad pro uvažovanou věcněprávní dispozici či pro převzetí do rozhodnutí, jímž se deklaruje určitý věcněprávní vztah účastníka k pozemku evidovanému v katastru nemovitostí. Tedy podle Krajského soudu v Ústí nad Labem teprve na podkladě právního úkonu či jiné právní skutečnosti (např. soudního rozhodnutí, jímž se určuje vlastnické právo k určité části pozemku specifikované připojeným geometrickým plánem) jsou vytvořeny předpoklady pro (v závislosti na druhu zápisu do katastru nemovitostí) povolení vkladu či provedení záznamu daného věcného práva k pozemku do katastru nemovitostí. Právě v katastru je podle názoru Krajského soudu v Ústí nad Labem reflektován vlastnický a zeměměřicko-technický stav např. rozdělení pozemku tím, že na podkladě vkladových či záznamových listin dochází ke sledovanému zápisu rozděleného pozemku do katastru nemovitostí. K tomu ještě Krajský soud v Ústí nad Labem dále uvádí, že samotné vyhotovení geometrického plánu nebrání např. jinému rozdělení pozemku na podkladě nově vyhotoveného dalšího geometrického plánu, ovšem nikoliv pouze potvrzený geometrický plán, ale až geometrický plán ve spojení s vkladovou či záznamovou listinou předloženou katastrálnímu úřadu vytváří předpoklad pro zápis sledované změny do katastru nemovitostí.
Aby snad nedošlo k mýlce, lze výše uvedené názory vztáhnout pouze ke vzniku pozemku jako věci v právním slova smyslu, pokud jde o věcná práva vztahující se k pozemku.
Jinak platí, že věcí v právním slova smyslu může být i pozemek (v katastru nemovitostí neoznačený parcelním číslem), který je pouze částí parcely nebo více parcel.8 Jde o v terénu fyzicky vymezený pozemek, představující reálnou část zemského povrchu. Nejčastěji půjde o vymezení takového pozemku jako předmětu obligačněprávního úkonu, jako např. u nájmu reálných částí pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v podobě více parcel. V tomto smyslu lze také chápat závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 20/99, podle kterých je pozemek, jako věc nemovitá, samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, který nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popř. části různých parcel, nebo naopak být částí jedné parcely. V této otázce lze odkázat i na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu, podle které je nesprávný názor, že věcí v právním slova smyslu je pozemek pouze tehdy, je-li označen parcelním číslem a odpovídá-li mu mapové zobrazení s uvedením druhu a výměry v operátech katastru nemovitostí.9
Tyto závěry však není možné plně vztáhnout na otázku vzniku pozemku jako věci v právním slova smyslu, pokud jde o věcná práva týkající se takového pozemku. Ze jména pokud jde o dispozici s pozemkem, která se dotýká věcných práv s ním spojených. To ostatně plně potvrzuje i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2004, sp. zn. 29 Odo 798/2003, podle kterého pokud existuje evidence pozemků v podobě parcel, pak se jedná v případě takového pozemku o věc ve smyslu právním, neboť s takto evidovaným pozemkem lze dále, při splnění některých dalších, zákonem předepsaných podmínek a náležitostí, právně disponovat.
1) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.
2) Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška).
4) Viz např. rozsudek NS ze dne 29. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1330/2006, nebo rozsudek NS ze dne 17. 3. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2632/2003.
5) Až samotným provedením vkladu, vztáhneme-li tento případ na vkladové řízení, se zpětnými účinky ke dni podání návrhu na vklad, dojde k „definitivnímu“ vzniku pozemku v právním slova smyslu.
6) V případě záznamových listin demonstrujme, vzhledem k deklaratorním účinkům takových listin, vznik pozemku jako věci v právním slova smyslu na rozhodnutí soudu v řízení o žalobě na určení vlastnického práva. V tomto případě dojde podle mého názoru k „definitivnímu“ vzniku pozemku jako věci v právním slova smyslu v momentě právní moci takového rozhodnutí.
7) Podle Nejvyššího soudu je vymezení parcely jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku.
9) Viz např. rozsudky NS ze dne 25. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1675/2006, ze dne 15. 6. 2006, sp. zn. 22 Cdo 954/2005, ze dne 27. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2271/2006, nebo ze dne 19. 10. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2712/2006.
Článek byl uveřejněn v časopise Právní rozhledy č. 11/2009.
